공인중개사 1

[상가건물의 임대차] 임대차 기간 2년이 지났는데도, 임대인이 보증금을 주지 않아 이사를 가지 못하고 있습니다. 사정이 있어서 빨리 이사를 가야하는데, 이사를 가면 대항력이나 우선변제권을 상실할 수 있다고 하는데 방법이 없나요?

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 경우 임차권등기명령제도를 이용하면 됩니다.
◇ 임차권등기명령제도의 의의
☞ “임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

[집합건물] 오피스텔에 거주하고 있는 임차인입니다. 우편으로 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 연다고 하는데, 집주인이 아닌 저 같은 사람들도 관리인이 될 수 있나요?

관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로, 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.
◇ 관리인의 선임 등
☞ 구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다.
☞ 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다.
※ 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.

[공인중개사의 중개업무] 이번 기회에 노후를 대비해서 공인중개사 자격을 취득하려고 합니다. 공인중개사의 업무범위가 어떻게 되나요?

공인중개사는 토지나 건축물 등의 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선합니다.

[공유물의 법률관계] 지인들과 투자금을 모아서 작은 건물 하나를 매입하여 공유하고 있습니다. 그런데 지분의 50% 이상을 보유하고 있는 사람이 본인이 과반수의 지분을 보유하고 있다는 이유로 동의 없이 건물을 관리하고 변경하는 행위를 하고 있습니다. 여기에 문제가 없나요?

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 또한 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다.

[사기 또는 강박에 의한 의사표시에 따른 부동산 거래의 취소] 얼마전 부동산 계약을 하였는데요, 매도인이 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를거라는 말만 믿고 계약을 했는데, 개발 계획이 취소됐다는 사실을 알았습니다. 부동산 계약을 취소할 수 없나요?

부동산 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다.

[주위토지통행권] 현재 거주하고 있는 집에서 공로(公路) 사이에 사용에 필요한 통로가 없습니다. 그럼 옆 토지로 통행을 할 수 있나요? 이 경우 통행료도 내야 하는 건가요?

어느 통지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있습니다. 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다.

[위험부담] 주택을 매매하는 계약을 체결하였습니다. 그런데, 잔금 지급일이 한참 지났는데도 매수인이 이행을 하고 있지 않다가 그 목적물인 주택이 지진으로 붕괴해버리고 말았습니다. 매수인은 자신에게 책임이 없다며 잔금지급을 못하겠다고 하는데, 어떻게 해야 하나요?

쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다. 그러나 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있습니다.
◇ 위험부담
☞ 주택을 매매하는 계약을 체결한 후에 그 목적인 주택이 화재로 소실한 때에는 이 쌍무계약에서 생긴 일방의 채무인 주택인도의 채무는 이행불능으로 소멸하게 되는데 이 경우 다른 일방이 부담하는 대금지급채무의 운명은 어떻게 되는지 문제가 됩니다. 만약 운명을 함께하여 소멸한다고 하면 매도인은 대금을 청구할 수 없게 되므로, 쌍무계약의 일방의 채무가 소멸되었다고 하는 손실은 그 소멸된 채무의 채무자(매도인)가 부담하게 됩니다. 이 경우 전자를 ① 채무자위험부담주의(債務者危險負擔主義)라 하고, 후자를 ② 채권자위험부담주의(債權者危險負擔主義)라 합니다.

[법정지상권] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축되었습니다. 그런데, 그 후에 저당물의 경매로 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에게 속하게 되었는데, 그 신축건물을 철거해 달라고 합니다. 건물을 철거해야 하나요?

동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

[취득시효] 30년전에 집앞 공터에 집을 확장하여 짓고 살고 있는데요, 확인해보니 확장된 부분이 타인의 토지였습니다. 혹시 이 경우 해당 토지에 대한 점유취득 시효 주장이 가능할까요?

20년간 ① 소유의 의사로 ② 평온, ③ 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다.
◇ 부동산의 점유취득 시효
☞ “취득시효”란 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산으로서, 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권·유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상 취득시효가 인정되지 않습니다.

[임대차 계약의 묵시적 갱신] 임대차 계약을 체결한 후 2년이 지났는데, 임대인으로부터 계약연장에 대한 아무런 이야기가 없어 계속 거주하고 있었습니다. 그런데 6개월 후에 갑작스럽게 지방발령으로 이사를 가야해서 방을 빼달라고 했더니 2년이 지나기 전에는 방을 빼줄수가 없다고 하네요. 어떻게 해야 하나요?

임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
◇ 임대차 계약의 묵시적 갱신
☞ 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.