부동산 경매

[권리분석(주택)] 주택 경매에 참가하려고 합니다. 어떤 사항을 확인해야 하나요?

주택의 입찰에 참여하려는 경우에는
1. 부동산등기기록 등 공적 기록을 통한 권리분석을 해야 합니다.
2. 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지 등을 확인해 보아야 합니다. 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
3. 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다.
① 건물면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
② 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
③ 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
④ 향후 택지개발 가능성
4. 양도소득세의 경우 기존에 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 중과세될 수 있음을 염두에 두는 것이 좋습니다.
◇ 주민등록표의 열람 신청
☞ 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 그 출장소에 신청할 수 있으며, 신청 시 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

[기일입찰 참여] 기일입찰에는 어떻게 참여하나요?

기일입찰은 정해진 매각기일에 법원에 출석해서 입찰표와 매수신청보증금을 제출하고 같은 날 개찰하는 방식으로 진행되는 경매 절차입니다.
◇ 절차
☞ ① 매각기일에 출석→
② 입찰의 개시→
③ 입찰표 작성, 매수신청보증금 제공 및 입찰 서류 제출→
④ 입찰의 마감 및 개찰→
⑤ 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인의 결정→
⑥입찰의 종결 및 매수신청보증금의 반환

[입찰 참여 대리] 입찰 당일에 출장이 잡혀서 출석할 수 없습니다. 친구 등의 대리인을 내세워서 입찰에 참여할 수 있나요?

입찰에 본인이 직접 참여하지 못할 경우에는 대리인이 입찰에 참여할 수 있습니다.
대리인을 통해 입찰할 때는 본인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증 및 도장이 필요합니다.

[공인중개업자] 공인중개업자를 통해서 입찰에 참여할 수 있나요?

법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개업자를 통해서도 입찰에 참여할 수 있습니다.
이 경우 공인중개업자는 매수신청대리를 하면서 고의 또는 과실로 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

[기간입찰] 기간입찰에는 어떻게 참여하나요?

기간입찰은
먼저 입찰기간 내에 입찰표와 매수신청보증을 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 정해진 매각기일에 법원에 출석해서 개찰하는 방식으로 진행되는 경매 절차입니다.
◇ 절차
☞ ① 입찰표 작성, 매수신청보증금 제공 및 입찰 서류 제출→
② 매각기일에 출석→
③ 개찰→
④ 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인의 결정→
⑤ 입찰의 종결 및 매수신청보증금의 반환

[매각대금 지급] 부동산을 매수했으나 기한 내에 매각대금을 못 내면 어떻게 되나요?

기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 차순위 매수신고인에게 매각허가결정이 이루어지거나 재매각결정이 이루어질 수 있습니다.
이 경우 매수인은 매수신청보증금을 반환받을 수 없으며, 재매각 절차에 참여할 수 없습니다.
그러나 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증금을 반환받을 수 있습니다.
◇ 재매각 절차 취소
☞ 재매각결정이 되었더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지연이자(연 1할 5푼) 및 절차비용을 지급해서 재매각 절차를 취소하면 경매 물건의 권리를 취득할 수 있습니다.

[현장조사] 관심 부동산에 직접 방문해 보려고 합니다. 현장조사를 할 때 어떤 사항을 중점적으로 확인해야 하나요?

경매 물건을 직접 방문해서 살피는 것은 부동산등기기록 등 각종 기록에 기재된 사항이 사실에 부합하는지를 확인한다는 점에서
권리분석을 한 이후에 하는 것이 좋습니다.
현장을 방문하면 해당 물건의 입지, 보존 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고
각종 공적 기록에 드러나지 않은 사항이 있는지를 살펴보아야 합니다.
예를 들어, 소유자와 실거주자가 다름에도 불구하고 이 사실이 등기되어 있지 않다면 공적 기록만으로는 전혀 확인할 수 없기 때문입니다.

[입찰가격] 입찰가격을 결정할 때 고려하면 좋은 사항으로 무엇이 있을까요?

입찰가격을 정할 때는 해당 부동산의 최저매각가격, 시세, 권리분석 및 현장조사 결과, 가치평가 등을 고려하는 것이 좋습니다.입찰하려는 물건과 유사한 조건을 가진 부동산의 낙찰가율을 참고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
한편, 입찰에 참여할 때는 통상 경매 물건의 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청 보증금으로 제공해야 하므로, 이 비용을 사전에 준비해 두어야 합니다.

[권리분석(유치권)] 입찰에 참여할 부동산에 유치권이 설정되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 유치권이 저에게 인수되나요?

경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 말소기준권리보다 후에 등기되었더라도 매수인의 매수로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
◇ 유치권
☞ 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리입니다.

[권리분석(등기된 임차권)] 입찰에 참여할 부동산에 임차권이 등기되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 임차권이 저에게 인수되나요?

경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
즉, 말소기준권리가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
◇ 말소기준권리
☞ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위 권리)는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리(후순위 권리)는 대부분 말소됩니다.

[권리분석(상가건물)] 상가건물 경매에 참가하려고 합니다. 어떤 사항을 확인해야 하나요?

상가건물의 입찰에 참여하려는 경우에는
1. 매수 목적을 잘 생각해야 합니다.
예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있습니다.
2. 대규모상가, 아파트단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.

[권리분석] 권리분석은 왜 하는 건가요?

권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예를 들어, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다.
즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면
소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에
전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다.

[경매신청 취하] 매수신고를 했는데 경매가 취소될 수 있나요?

경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.
매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요 없이 경매신청을 취하할 수 있지만, 매수신고가 있고 난 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위 매수신고인의 동의를 받도록 하고 있습니다.
따라서 질문의 경우처럼 매수신고가 있은 이후에는 실질적으로 매수인의 동의가 있어야만 경매가 취소될 수 있습니다.

[경매정보 수집] 경매정보는 어디에서 얻을 수 있나요?

법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr) 등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일(낙찰기일), 매수신청보증금(입찰보증금)과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다.
경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치(대법원 법원경매정보 사이트에서도 제공)된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.

[매각허가결정] 최고가매수신고인으로 결정되면 바로 돈을 주고 소유권을 취득할 수 있나요?

매각기일에 최고가매수신고인으로 정해졌다고 해서 바로 경매 물건의 매수인으로 정해지는 것은 아닙니다. 법원이 매각결정기일을 열어 매각허가 여부를 결정하고, 기한 내에 매각대금을 지급하는 절차가 남았습니다.
매각결정기일은 통상 매각기일로부터 1주일 이내에 정해집니다. 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.
매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급하고 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득합니다.

[권리분석(임차권)] 권리분석을 해 보니 저당권이 1순위, 임차권이 2순위로 설정되어 있어요. 이 저당권과 임차권이 매수인에게 인수되나요?

경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (가)압류, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
따라서 저당권이 1순위로 등기된 경우 매수로 인해 저당권은 말소되며, 2순위로 등기된 임차권은 말소기준권리인 저당권이 설정된 이후에 등기된 후순위 권리로서 말소되므로 이 경우 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

[권리분석(가압류)] 입찰에 참여할 부동산에 가압류가 설정되어 있는데, 이 가압류가 저에게 인수되나요?

경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
또한, (가)압류가 등기된 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (근)저당권, 가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
따라서 경매 부동산에 설정된 가압류는 매수인에게 인수되지 않습니다.

[부동산 경매 절차] 부동산 경매 절차는 어떻게 되나요?

일반적으로 부동산 경매는
[채권자의 경매 신청→
법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각방법의 지정, 매각기일 공고→
입찰자의 정보수집 및 입찰 참여→
법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증금 반환→
법원의 매각허가 결정→
매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득→
채권자에 대한 배당] 순으로 진행됩니다.
부동산 경매에 참가하려면 법원의 공고 등을 통해서 경매 정보를 수집한 후 법원이 정한 매각방법에 따라 기일입찰 또는 기간입찰에 참여합니다.
입찰 결과 최고가 매수신고인으로 정해지면 매각결정기일에 최종적으로 법원이 매각결정 또는 매각불허가결정을 합니다.
매각결정이 내려지면 매수인(낙찰자)은 정해진 기한까지 매각대금을 지급해서 부동산 소유권 등을 취득할 수 있습니다.

[권리분석(전세권)] 관심 부동산을 권리분석해 보니 전세권이 1순위, 저당권이 2순위로 설정되어 있어요. 매수인으로 결정되면 이 권리도 인수되나요?

경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.
그러나 선순위라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권이 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
따라서 전세권이 1순위로 등기되고, 2순위로 저당권이 등기된 경우에 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되지만, 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권이 말소되어 매수인에게 그 권리가 인수되지 않습니다.

[우선매수신고] 매각기일에 최고가 매수신고인으로 결정됐는데 경매 물건의 공유자가 우선매수신고를 했어요. 이렇게 되면 경매 물건은 누구에게 매수되는 건가요?

경매 물건이 공유물인 경우에 그 공유자가 우선매수신고를 하면 법원은 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자에게 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 매각을 허가해야 합니다.
공유자의 우선매수신고가 있으면 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고인으로 보게 되는데, 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위 매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다.

[권리분석(총정리)] 경매를 통해 말소되거나 매수인에게 인수되는 권리에는 어떤 것이 있나요?

권리 말소의 기준이 되는 최선순위 권리인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

[권리분석(지상권, 지역권)] 지상권이 1순위, 저당권이 2순위, 지역권이 3순위로 설정되어 있는 부동산의 입찰에 참여해서 매수인이 되면 이 권리들도 같이 인수되는 건가요?

경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
즉, 말소기준권리(여기서는 저당권)가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인의 매수로 인해 저당권은 말소되며, 이 말소기준권리인 저당권보다 먼저 등기된 지상권은 매수인에게 인수되고 후에 등기된 지역권은 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
다만, 법정지상권은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.

[인도명령 신청] 경매로 집을 샀는데, 전 주인이 집을 비워주지 않고 계속 그 집에 살고 있어요. 나가라고 말해도 듣지 않는데 법적으로 해결할 방법이 있을까요?

법원에 부동산 인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하면 채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

[권리분석 절차] 권리분석은 어떻게 하나요?

1. 공적 기록 확인
경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
1) 부동산등기기록
부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항
2) 토지대장
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항
3) 건축물대장
건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항
4) 토지이용계획 확인서
해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항
2. 경매 후 인수되는 권리 확인
경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.
말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처
☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)
2. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr)
◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
◇ 토지이용계획 확인서의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)
3. 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)

[등기 촉탁] 경매로 취득한 부동산의 등기를 하려고 하는데 직접 등기소에 가서 처리해야 하나요?

☞ 매수인(경매받은 자)이 직접 등기소에 가서 소유권이전등기를 할 필요가 없습니다.
☞ 매각대금을 지급하면 법원서기관, 법원사무관, 법원주사 또는 법원주사보가 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 말소등기를 등기관에 촉탁합니다.
☞ 등기촉탁을 위해서 필요한 다음의 서류는 매수인이 법원서기관, 법원사무관, 법원주사 또는 법원주사보에게 제출해야 합니다.
① 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부
② 부동산 목록 4통
③ 부동산등기사항전부증명서 1통
④ 토지대장 등본 1통
⑤ 건축물대장 등본 1통
⑥ 주민등록 등본 1통
⑦ 취득세 영수증: 이전
⑧ 등록면허세 영수증: 말소
⑨ 대법원 수입증지: 이전은 15,000원, 말소는 1건당 3,000원(토지, 건물 각각임)
⑩ 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있는 접수일자와 접수번호를 기재) 4부
⑪ 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편으로 등기필증을 받고 싶은 경우에 한함)
⑫ 매수인이 여러 명인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서
※ 등기사항증명서, 주민등록등(초)본, 토지대장 및 건물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 또한, 취득세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및 건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고 그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.
☞ 소유권이전등기 및 말소등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다.