부동산 매매

[토지거래허가] 뉴타운 건설 소식을 듣고 해당 지역의 토지를 매수하는 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 알고 보니 뉴타운 건설에 따라 국토교통부에서 해당 지역에 대하여 토지거래허가구역으로 설정해 놓았더군요. 허가 없이 매매계약을 체결했으니 그 계약은 무효인가요?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따르면 토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 없다고 봅니다. 이에 대하여 판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다. 따라서 질문의 경우 매수인과 매도인이 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받으면 해당 매매계약은 처음부터 유효한 것이 됩니다.

[토지 면적 부족] 전원주택을 짓기 위해 교외에 토지 1,000㎡을 샀습니다. 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마친 상태에서 주택 건설을 위한 실측을 하였더니 1,000㎡이 아니라 900㎡입니다. 매도인에게 따졌더니 자기도 속은 거라면서 모르쇠로 일관합니다. 어떻게 하면 될까요?

매매당사자가 수량을 지정해서 매매 시 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 몰랐다면 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 부족한 부분 또는 멸실된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있으며, 잔존한 부분 만이라면 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있습니다.
◇ 매도인의 담보책임의 개념
☞ “매도인의 담보책임”이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.

[부동산 중개업체의 책임] A 부동산 중개업체를 통해 토지를 매수하였는데 매도인은 매매 목적 토지의 소유권자가 아니어서 그 토지의 소유권을 취득할 수 없었습니다. 알고 보니 A 부동산의 개업공인중개사는 매도인이 진정한 권리자인지 확인조차 하지 않았다고 하는데 이 경우 A 부동산 중개업체에게 손해배상을 받을 수 있을까요?

중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 입은 재산상의 손해에 대해 배상받을 수 있습니다. 따라서 부동산 개업공인중개사가 자신의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다.
◇ 부동산 중개업체의 책임
☞ 부동산 중개업체와 관련하여 부동산 중개업체와 중개의뢰인 간(이하 “분쟁당사자”라 함)에 발생한 분쟁은 당사자 간의 합의를 통해 해결하는 것이 원칙이나 당사자 간의 합의를 통해 분쟁이 해결되지 않는 경우 분쟁당사자 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 의사표시가 없으면 「소비자분쟁해결기준」이 분쟁해결을 위한 합의 또는 권고의 기준이 됩니다.

[부동산거래 신고] 결혼 5년 만에 처음으로 내집 마련을 하고 집들이를 하는데 친구가 부동산거래 신고를 해야 한다고 하네요. 집을 마련한 경우 부동산거래 신고는 반드시 해야 하나요?

네, 매도인과 매수인(부동산 중개업체를 통해 매매계약을 체결한 경우에는 부동산 중개업체)은 매매계약의 체결일 30일 이내 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템 통해 부동산거래 신고를 해야 합니다.
◇ 부동산거래 신고제도의 개념
☞ “부동산 거래 신고제도”란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등 일정한 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다.

[임차인이 있는 경우] 처음으로 내 집을 마련하려 합니다. 사려는 집이 매매가가 너무 저렴하여 확인하니 지금 임차인이 살고 있고 제가 임차보증금을 지불하는 조건이라고 하네요. 소유권 이전 후 임차보증금을 지불하면 임차인에게 집을 비워줄 것을 요구할 수 있나요?

현재 살고 있는 임차인의 주민등록지가 현 거주지라면 임차인은 대항력을 가지고 있으므로 이 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만, 임차인이 대항력을 가지고 있지 않는 경우 매수인은 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다.
◇ 매매 목적물에 임차인이 있는 경우
☞ 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.
대항력을 가지고 있는 임차인의 경우 부동산 매수인이 부동산 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 것으로 간주되어 임대차계약 존속기간 만료 후 보증금 반환의무를 지게 됩니다.

[부동산 명의신탁] 매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 저와 제 친구는 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 제 친구 명의로 하기로 약속하였습니다. 이 경우 친구명의로 소유권이전등기를 하는 것이 가능한가요?

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다. 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.
◇ 부동산 명의신탁의 개념
☞ “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다.

[부동산등기부 확인] 부동산 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 확인해야 한다고 하는데, 부동산등기부를 열람하거나 발급받으려면 어떻게 해야 하나요?

등기소를 방문하여 서면으로 열람하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 부동산등기부의 등기기록의 사항을 열람하실 수 있습니다.

[매매계약금] 아파트 매매계약을 체결하고 얼마 지나지 않아 주변 시세가 많이 올랐습니다. 매도인은 매매계약금을 돌려주며 계약을 해제하겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

계약당사자 간에 다른 약정이 없고 매매계약금 매도인에게 교부한 경우 매도인은 매매계약금의 배액을 매수인에게 상황하고 매매계약을 해제할 수 있으므로 매수인과 매도인 간의 특별한 약정이 없는 한 매도인의 계약해제를 피할 수 없을 것으로 보입니다.
◇ 매매계약금의 개념
☞ “매매계약금”이란 부동산 매매계약을 체결할 경우 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전 그 밖의 유가물(有價物)을 말합니다.

[매도인의 담보책임] 집을 매입하였는데 이사 후 비가 샌다는 사실을 알았습니다. 집을 살 당시에 꼼꼼히 살폈으나 누수 여부에 대해서는 알 수 없었고, 비가 오자 비로소 이러한 하자를 알게 되었습니다. 누수 현상이 상당히 심각한데, 매도인으로부터 배상을 받을 수 있을까요?

매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
◇ 부동산의 흠결에 따른 매도인의 담보책임
☞ 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

[부동산 매매 절차] 부동산을 매수하려 하는데 그 절차가 어떻게 되나요?

우선 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다. 부동산을 선정하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다. 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

[1세대 1주택 양도소득세 감면] 1세대 1주택의 경우 양도소득세가 부과되지 않는다고 하던데, 1세대 1주택의 요건은 무엇인가요?

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우])에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다.